Dovrebbe essere buono per un decennio, ma a meno di tre anni dall’approvazione il Prg di Brescia sembra voler bruciare le tappe.

Già oggi è in via di attuazione per poco più del 60 per cento. La fame di edilizia era tanta, e si costruisce a più non posso. Quel 60 per cento, tuttavia, non dice tutto. Anzi può trarre in inganno, perché a guardare più attentamente si scopre che fanno gola soprattutto le aree con indice di edificabilità più alto e rendita assoluta elevata. Gli altri siti, invece, restano al palo. E poi, a considerare le varie destinazioni d’uso, si scopre che la fame (o la gola) è soprattutto di strutture per le attività terziarie, già attuate nelle previsioni al 75 per cento. Non scherza neanche la residenza, che per ora è al 65. Al contrario, il dato relativo alle attività produttive è più basso, con un grado di attuazione che non va oltre i 40 punti percentuali.

Ma a scompaginare le carte arriva il Metrobus, che fa salire le quotazioni di aree ed edifici lungo il tracciato. Diventerebbero di sicuro appetibili se messi sul mercato, e qualcosa già si muove in questa direzione con un «Documento di inquadramento» in discussione in Loggia. E in questa fase di transizione dal Prg al Piano di governo del territorio (Pgt) introdotto dalla legge regionale 12 / 2005, tende a razionalizzare gli indici di edificabilità in quelle aree di trasformazione in cui la realizzazione di servizi pubblici è più urgente e immediata. Vale a dire in cinque nuovi siti in posizione strategica lungo il percorso del metrò. Non c’era da aspettarsi molto di diverso. La città sta cambiando, le officine cedono il posto al commercio, le industri lasciano il posto alle mille attività dei servizi, compresi quelli di ultima generazione. Le tendenze per il futuro non mostrano cambiamenti, e Brescia si adegua. D’altronde, così funzionano le società avanzate, e lo stesso mercato del lavoro assegna sempre meno addetti ai settori primario e secondario, sempre di più al terziario.
Al momento le previsioni di sviluppo quantitativo dell’edificazione sono attuate per circa 900 mila metri quadrati di superficie lorda di pavimento (Slp), pari a poco più del 60 per cento. E il dato si riferisce solo alle aree di trasformazione, dunque lascia fuori l’edificazione diffusa e considera solo gli interventi convenzionati o in via di convenzionamento.
Può apparire clamorosamente alto. Tuttavia, va considerato pure che il Prg Secchi ha avuto una lunga gestazione, e le previsioni che contiene sono state definite ben prima della sua approvazione (basti pensare al Comparto Milano e a Sanpolino/Violino, già oggetto di varianti al vecchio Prg tra il 1998 e il 2000). E va precisato pure che le operazioni convenzionate non necessariamente corrispondono a interventi fisici.

Significativo, ad esempio, è il Comparto Milano, per il quale a fronte di una convenzione che prevede circa 160 mila metri quadrati di Slp, ad oggi il permesso di costruzione è stato rilasciato al solo centro commerciale «Freccia Rossa» per 35 mila metri quadrati. Restano in attesa di un costruttore le tre torri, tutte le aree residenziali lungo viale Italia e gli edifici su via Togni. Anche a Sanpolino, che pure è in stato avanzato di realizzazione, gli interventi edilizi riguardano a oggi i 3/5 delle previsioni. Sicchè, a fare il conto totale, gli uffici comunali dell’Urbanistica stimano che siano conclusi o in corso di costruzione poco più di 530 mila metri quadrati di Slp, pari a circa il 35 per cento di quanto previsto dal Prg Secchi. Ma su tutto resta la notevole differenza tra le percentuali di attuazione delle residenze e dei servizi. Che per gli uffici di via Marconi indica come il mercato privilegi le trasformazioni previste dal Piano in cui i costruttori di insediamenti privati devono cedere al Comune una percentuale bassa di spazi a destinazione pubblica. Il fenomeno da un lato rivela che in un mercato tendenzialmente «oligarchico» come quello delle aree edificabili vengono privilegiate le aree a più alta rendita assoluta (e quindi a più alto indice di edificabilità), dall’altro mette in luce le difficoltà che il Comune può incontrare nella ricerca di aree da destinare a spazi pubblici senza ricorrere all’esproprio, com’era negli obiettivi iniziali. In definitiva, la disponibilità di aree edificabili offre ancora margini tali da far supporre che il futuro Pgt non debba prevedere forti aumenti rispetto alle previsioni del Prg vigente, almeno per quanto riguarda il dimensionamento del fabbisogno. Tanto più che si notano segnali di difficoltà a immettere sul mercato urbano quegli ambiti cui il Prg ha assegnato indici relativamente bassi.

Il Metrobus, tuttavia, cambia le cose. Oggi non si parla più di linea, bensì di corridoio, come a identificare una superficie dentro cui i valori immobiliari iniziano a crescere. E diventa sempre più evidente l’impegno richiesto alla Loggia per riqualificare gli spazi di pertinenza delle stazioni. D’altronde, le stesse Lam in piccolo hanno trascinato importanti cambiamenti di spazi fisici, quasi anticipando ciò che il metrò farà più alla grande. Perciò, già in questa fase di transizione dal Prg al Pgt il Comune interviene con un progetto in 5 punti per rafforzare la centralità del corridoio del Metrobus. Progetto che in parte modifica alcune previsioni del Prg per quantità e qualità e interviene sull’area ex Santini al Prealpino, su piazzale Vivanti, sull’area dell’Editoriale Bresciana (stazione Fs) e sulle stazioni Lamarmora e Sant’Eufemia. E nessuno può dire, al momento, se gli aggiustamenti si fermeranno qui. Quanto alle aree meno convenienti, per ora restano in stand bay. La fame edilizia non è vera fame. Sembra più una «gola».

Parecchio è fatto, o è in corso d’opera. Molto resta ancora da fare. Tra progetti e programmi il grado di attuazione del Prg deve affrontare questioni a cui la pianificazione di questi anni non ha dato ancora risposte definitive, dai temi ambientali alle caserme dismesse al sistema industriale e ad alcuni aspetti delle stesse aree di trasformazione (Comparto Milano, Area Fiera, Magazzini Generali) con implicazioni a scala urbana.

Andando per ordine, Brescia ormai dispone di parecchi spazi aperti legati alle residenze. Ci sono piccole aree verdi di quartiere come diversi parchi urbani. Tuttavia resta al palo quel «filtro di compensazione» pur previsto dal Piano Secchi, che vuole massicce operazioni di rimboschimento nei grandi spazi aperti per mitigare e compensare l’inquinamento acustico e dell’aria causato dal sistema autostradale e delle tangenziali.

Sono in attesa pure il risanamento del corridoio del Mella, la definizione del parco agricolo di San Polo, e il riuso a scopi principalmente naturalistici e sportivi di tutto l’ambito delle cave. Per tutto questo «mancano ancora progetti coerenti», notano gli uffici urbanistici.

Quanto alla questione caserme, riferiamo a pagina 15 della firma a Roma del protocollo di intesa con l’Agenzia del demanio deputata alla cessione di 201 immobili della Difesa. L’acquisizione è praticamente cosa fatta e la Loggia ha accantonato a tal fine un apposito fondo, recentemente rimpinguato con una parte dei maggiori dividendi Asm. L’accordo riguarda due siti militari l’ex Polveriera di Mompiano e Campo Marte, entrambi preziosi sul piano ambientale e sociale, ma altri possono rientrare nei programmi dell’amministrazione, come l’ex Colombaie e la Goito.

Sul tappeto è pure il nuovo Piano degli insediamenti produttivi (localizzato dal Prg a est di via Serenissima). Dovrà potenziare il sistema industriale cittadino, ma al momento le procedure di attuazione sono ancora in corso. La questione Alfacciai è finalmente risolta con le misure di compensazione e il ridisegno della viabilità, tuttavia resta il problema dei servizi tecnici a valenza industriale, in particolare con la prospettiva della nuova centrale combinata Asm per la produzione di calore a Lamarmora.

A completare il quadro, il Comune dovrà seguire con attenzione il completamento o la definizione puntuale delle previsioni di Piano relative a Comparto Milano, Area Fiera e Magazzini Generali, che vanno visti su scala urbana e «implementati nei termini e nelle condizioni più favorevoli».

Luci e ombre della città che cambia. Brescia si rinnova, respira dal polmone di spazi aperti creati nel solco della tradizione urbanistica Nord europea, ma guarda indietro pensando che, forse, qualcosa di meglio si poteva fare. Per il futuro - affermano tecnici, assessori e consiglieri comunali - forse sarebbe meglio dare maggiore spazio a progetti partecipati e concordati con i cittadini.

Mario Venturini, assessore comunale all’urbanistica, uno degli artefici della trasformazione della città, parla alla festa dell’Unità di Urago del volto nuovo delle periferie (Sanpolino e Violino in testa), del centro storico, di piazza San Domenico, della metropolitana e del futuro assetto di viale Duca degli Abruzzi. Molta carne al fuoco nel corso di un dibattito a cui hanno partecipato il consigliere Roberto Cammarata, Tommaso Gaglia (segretario del circolo della Sg «Tom Benetollo») e l’architetto Claudia Ghidini.

Restituire Brescia ai suoi abitanti: «La città è il bene comune per eccellenza - afferma Venturini - e il comune ha il dovere di prendersi cura degli interessi di tutta la cittadinanza».

Nel corso del dibattito l’assessore indica una serie di principi alla base del nuovo assetto cittadino. Certezza delle regole, grande attenzione per gli spazi aperti (parco Tarello), creazione di nuovi poli multi funzionali (è il caso del comparto Milano) e «un occhio di riguardo - afferma - alla sostenibilità ambientale e sociale». Alloggi a prezzi calmierati, ma anche 750 kilowatt di fotovoltaico a Sanpolino e la progettazione del nuovo ciclo dell’acqua al villaggio Violino. Traguardi fortemente voluti dal comune ma anche alcune «ombre» che, col senno di poi, avrebbero potuto essere gestite meglio.

Forse andavano riviste alcune regole concorsuali sulle opere di Sant’Eufemia, ma «non siamo totalmente soddisfatti della realizzazione di Sanpolino - afferma Venturini - a causa della consistente densità abitativa che caratterizza l’area». Una questione dovuta alle limitazioni («peraltro legittime» sottolinea l’assessore) imposte dalla Regione Lombardia che ha concentrato troppo l’edificabilità della zona.

Soddisfazione invece (nonostante tutte le proteste) per il cambiamento di piazza Tebaldo Brusato, per la creazione ex novo di piazza San Domenico e per la realizzazione del parco Tarello anche se ha comportato la discussa chiusura di via Sardegna: «Non possiamo creare un parco senza dare continuità all’intera area verde» sottolinea l’assessore. Sulla stessa lunghezza d’onda l’architetto Ghidini che auspica per il futuro un maggiore ricorso ai programmi concordati dal basso in grado di «costruire un consenso basato sulla partecipazione dei cittadini. In questo senso - dice - Sanpolino sembra un altro gigante calato dall’alto che da un lato risponde alla richiesta di alloggi, ma, dall’altro si è rivelato come un’altra forma di violenza nei confronti del territorio».

La nuova sfida dell’urbanistica sta dunque nella partecipazione anche se spesso, (proprio nelle assemblee cittadine), intorno alle opere pubbliche si creano diverse correnti di pensiero e risulta difficile trovare un punto d’incontro. «Quello che conta è stabilire regole del gioco più precise possibile - conclude Venturini - e sviluppare in un secondo momento l’arte della partecipazione anche se, dal punto di vista culturale, forse non siamo ancora pronti a questo passo».

Sulla questione interviene anche Cammarata: «La partecipazione dei cittadini non si improvvisa, ma Brescia non è sicuramente all’anno zero - dice -. Gli esperimenti che sono stati portati avanti sfruttando le teorie del piano comunale dei tempi e degli orari devono diventare una prassi consolidata».